역전세 반환 대출 실제 받은 후기입니다.
역전세 반환 대출은
전세보증금 반환 대출, 전세금 반환 대출과 다 같은 말입니다.
전세 보증금이 2년만에 폭락해서
세입자에게 돌려줘야하는 금액이 너무 크거나,
후속 세입자를 못 구했는데
현재 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 때
받을 수 있는 대출입니다.
역전세 반환 대출 = 전세 보증금을 내줘야 하는 집주인들이 받는 대출입니다.
저는 후속 세입자와 가계약을 했는데,
그 분의 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 해서
계약이 파기 됐어요.
현재 살고 있는 분은 이사 가겠다고 다 날짜까지 받았는데,
상황이 이렇게 되니
현재 세입자에게 제가 보증금을 내줘야 하는 상황이 된 거죠.
후속 세입자 없이 현금으로 돌려줄 수 있는 사람이 얼마나 있겠습니까?
이것 때문에 스트레스를 엄청나게 받았어요.
그러다 역전세 반환 대출이란 게 있다는 걸 알고 알아봤는데요,
아무리 검색해도 제대로 된 정보가 없는 거예요.
온통 광고 뿐이고, 정보도 엉망이더라고요.
은행 홈페이지와 앱에 들어가 봐도
역전세 반환 대출이란 건 아예 찾을 수도 없었어요.
저 같은 분들 많을 겁니다.
그래서 제가 이렇게 후기를 남기는 거예요.
저처럼 스트레스 받지 마시라고요.
역전세 반환 대출은 어디서 받나요?
정부 정책에 따른 상품이다 보니
이건 은행에서만 가능합니다.
신협이나 새마을금고 같은 곳에선 못 받습니다.
하지만, 은행에 물어보면 이런 대출 상품은 없다고 할 거예요.
역전세 반환 대출이라는 상품이 따로 있는 게 아니기도 하고요,
은행 직원들도 이 제도에 대해서 자세히 모르는 경우가 정말 많더라고요.
이 제도는 새로운 대출 상품이 출시된 게 아니고,
기존 주택담보대출 상품을 받는 거예요.
다만, 자격 기준을 기존보다 완화해주는 제도입니다.
역전세 반환 대출은 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지
한시적으로 운영되는 대출 규제 완화 정책에 따른 겁니다.
저는 이 대출을 알아보기 위해
우리은행 지점 2곳, 기업은행 1곳, 농협은행 2곳을 갔었는데요.
5곳 모두 이 상품에 대해 제대로 모르고 있었어요.
우리은행 한 곳은 돈이 필요한 날짜보다
한 달 전에 신청해야 한다며 단호하게 거절하더라고요.
그때 앞이 캄캄해졌어요.
그래서 바로 기업은행으로 갔는데,
거기서는 이런 상품이 있는 줄도 모르고 있었어요.
제가 금융위원회 홈페이지에서
작년 7월 27일에 나온 보도자료를 뽑아서 갔는데도
직원이 자기 은행엔 그런 상품이 없다며
저를 이상한 사람 취급 하더라고요.
돈 없는 설움을 뼈저리게 느꼈고,
도대체 어째야 하나 스트레스가 이만저만이 아니었어요.
여튼 저는 우여곡절 끝에
다른 우리은행 지점에서 대출을 받았습니다.
여기서도 처음엔 날짜가 촉박해서 안 된다느니,
현재 세입자가 전세보증보험에 가입해 있으면 안 된다느니,
대출이 까다로워서 아직 단 한 명도 받은 사람이 없다느니
이런 저런 이유를 대면서 안 된다고 했었는데요.
제가 보도자료를 보여주면서 계속 다그쳤더니
본점 직원이랑 통화하더라고요.
(금융위 홈페이지에 들어가면 지금도 보도자료 뽑을 수 있습니다.)
그러더니 자기가 잘못 알았던 것들이 있었다며
일단 접수는 해보겠다고 하더라고요.
그러면서도 안 될 가능성이 많다며 겁을 주더라고요.
결론부터 얘기하면 저는 다행히 받았습니다.
주거래 은행으로 가보세요.
아마 은행 직원분들도 잘 모르는 분들이 많을 거예요.
그러면 본점이랑 통화해서 알아봐달라고 얘기하세요.
역전세 반환 대출 자격 기준은?
이 제도는
전세가 2년 전 보다 큰 폭으로 폭락해 역전세가 발생하다보니,
대규모 전세 사기나 전세금 미반환 사태 등을 막기 위해
한시적으로 규제를 풀어주는 겁니다.
어렵게 얘기하면,
DSR 40% 이내 고객에게만 대출을 해주던 기준을
DTI 60%이내 고객으로 풀어주는 겁니다.
DSR, DTI가 말이 어렵죠?
대출금을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 보는 지표들인데요,
‘DSR 40% 이내’ 보다는 ‘DTI 60% 이내’ 라는 기준이 훨씬 느슨해요.
그래서 이미 대출 받은 게 많더라도,
한시적으로 대출 받을 수 있게 풀어준다고 이해하시면 됩니다.
저는 DSR 40% 이내에 들기 때문에
역전세 반환 대출은 안 되고,
기존 주택담보 대출로 받아야 한다고 하더라고요.
그러면서 대출 한도는 제가 필요한 것보다 훨씬 적게 얘기하는 거예요.
그래서 어쩔 수 없이 신용대출 1억 원을 받았는데,
그랬더니 DSR 40%가 넘어가서
역전세 반환 대출을 받을 수 있었어요.
역전세 반환 대출 장점은?
역전세 반환 대출의 가장 큰 장점은 중도상환수수료가 없다는 겁니다.
저는 새로운 세입자와 계약을 하면
바로 갚을 생각이었기 때문에
중도 상환 수수료가 너무 중요했는데요.
기존 대출로 받았다면 중도상환수수료가 몇 백만 원은 될 거예요.
그런데 역전세 반환 대출은 이게 없습니다.
무조건 없는 건 아니고요,
전세 보증금 상환 목적으로 받은 대출금액에 한해 면제되는 겁니다.
중도상환 수수료 면제
- 후속 세입자가 없을 때
현재 세입자에게 내줘야 하는 보증금 전액 - 후속 세입자 있을 때
전세 보증금 차액에 대해 면제
(10억 원에서 2억 하락했다면, 2억 원에 대해 수수료 면제)
그런데 이것도 은행 직원분들이 잘 몰라요.
제가 만났던 모든 은행직원이 모두 중도상환 수수료가 있다고 말했어요.
보도자료 내용을 보여줘도 내 말을 믿으려고 하지 않더군요.
금리도 제 생각보다 낮았어요.
5% 정도까지 생각하고 있었는데,
3% 후반으로 받았어요.
원리금균등상환에, 40년 만기입니다.
하지만 금리는 사람마다 다 다르기 때문에
은행에서 확인해보셔야 합니다.
저는
월급 매달 100만 원 이상 입금,
청약 통장 가입,
우리카드 30만 원 이상 사용,
우리은행 앱 WON 월 1회 이상 사용 등
이런 저런 거 시키는 대로 하니까
우대 금리 혜택 받을 수 있는 게 많더라고요.
전세보증금 반환 대출 한도는?
전세보증금 반환 대출의 한도는 LTV에 따라 달라집니다.
앞서 설명 드린대로
대출 받는 자격(DTI 60%)은 완화가 되지만,
LTV는 완화되지 않고, 기존 주택담보대출과 똑같습니다.
이것도 쉽게 설명드릴게요.
LTV는 Loan To Value의 약자예요.
문자 그대로 해석하면 ‘가치 대비 대출’이란 뜻이죠.
LTV = 대출금 / 집값 뜻합니다.
집값이 10억 원이고,
이 집을 담보로 주택담보대출 3억 원을 받았고,
전세 보증금이 5억 원이라면
LTV = (3억 + 5억) / 10억 = 80%입니다.
전세 보증금 대출은 LTV 90%까지 나오더라고요.
단, 앞에서 쉽게 설명드리려고 3억 원으로 계산했는데요,
실제로는 대출 잔금 3억 원이 아니라 3억 원의 120%(채권최고액)로 계산합니다.
대출금 담보를 잡을 때 실제 대출금이 아니라 채권최고액으로 계산합니다.
내 DSR과 DTI, LTV가 얼마인지는
은행에 가서 이것 저것 다 따져봐야 정확히 알 수 있어요.
혼자 계산하는 것보다 은행 가서 확인하는 게 가장 쉽고 빠릅니다.
전세보증금 반환 대출의 단점은?
- 세입자 전세 보증보험을 집주인이 들어줘야 함 (집주인이 직접 가입 또는 보증보험금 대납)
- 후속 세입자가 은행에 한 번 방문해야 함 (보증보험 가입 여부 확인 위해)
- 후속 세입자와의 계약서를 은행에 제출
- 배우자 은행 방문해야 함 (가족의 주택 보유수 확인 위해)
사실 위기를 벗어날 수 있다면
이 정도의 단점은 단점도 아닙니다.
저는 중도상환 수수료가 없다는 것만으로도
너무 너무 만족합니다.
은행에 제출해야 하는 필요한 서류
필요한 서류가 엄청 많은데요.
근데 제가 직접 낸 서류는 아래와 같아요.
대부분 인터넷으로 발급 가능한 것들이라서
어렵지 않고요.
- 신분증
- 기존 세입자 전세계약서
- 아파트 등기권리
- 인감도장, 인감증명서
- 원천징수영수증 최근 2년치
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 전입세대열람내역서
이밖에 다른 서류도 필요한 것들이 많은데
은행이 다 알아서 뽑더라고요.
저 같은 위기에 처한 분들은
너무 고민하지 마시고
은행으로 바로 가세요.
은행 직원이 잘 모르면
보도자료를 보여주시고요,
본점에 알아봐달라고 요청하시면 됩니다.